채권을 처음 접하면 금리가 높은 상품일수록 가격도 높을 것이라고 생각하기 쉽습니다. 연 5%의 이자를 지급하는 채권이 연 3% 채권보다 가치가 높아 보이는 것도 자연스러운 판단입니다. 그런데 채권시장에서는 금리가 상승하면 기존 채권가격이 하락하고, 금리가 내려가면 기존 채권가격이 상승하는 현상이 나타납니다. 이 관계를 이해하려면 채권에 적혀 있는 표면금리와 시장에서 새롭게 형성되는 시장금리를 구분해야 합니다. 표면금리는 채권이 발행될 … 더 읽기
채권에 투자할 때 가장 먼저 눈에 들어오는 숫자는 금리입니다. 연 3%, 연 4%처럼 표시된 이자율만 보면 금리가 높은 채권일수록 더 많은 수익을 얻을 수 있다고 생각하기 쉽습니다. 그런데 채권의 실제 투자수익을 판단하려면 표시된 이자율뿐만 아니라 현재 채권가격과 만기까지 남은 기간을 함께 봐야 합니다. 이때 활용되는 대표적인 지표가 만기수익률(YTM, Yield to Maturity)입니다. 표면금리가 채권에서 지급하기로 약속한 … 더 읽기
임대용 부동산의 수익성을 계산할 때 월세가 얼마인지에 먼저 시선이 가기 쉽습니다. 매달 200만 원의 임대료를 받을 수 있다면 1년 기준으로 2,400만 원의 수입을 기대할 수 있기 때문입니다. 문제는 계약상 받을 수 있는 임대료와 실제로 들어오는 임대료가 항상 같지는 않다는 점입니다. 기존 임차인이 나간 뒤 새로운 임차인을 구하기까지 시간이 걸릴 수 있고, 경기나 상권 변화에 따라 … 더 읽기
임대용 부동산의 가치를 판단할 때 매매가격이나 월세만 따로 보는 것으로는 수익성을 충분히 파악하기 어렵습니다. 매달 높은 임대료를 받더라도 부동산 가격이 지나치게 높다면 투자금 대비 수익은 낮을 수 있고, 반대로 임대료가 상대적으로 적더라도 매입가격이 낮다면 수익성은 높게 나타날 수 있습니다. 이때 부동산이 만들어내는 순영업소득과 자산가치를 연결하는 대표적인 지표가 자본환원율(Capitalization Rate), 흔히 말하는 Cap Rate입니다. Cap Rate는 … 더 읽기
부동산 시장을 분석하다 보면 매매가격과 함께 자주 등장하는 지표가 전세가율입니다. 같은 5억 원짜리 아파트라도 전세보증금이 2억 원인 주택과 4억 원인 주택은 매매가격과 전세가격의 관계가 전혀 다릅니다. 전세가율은 이러한 차이를 비율로 나타낸 지표입니다. 매매가격에서 전세보증금이 어느 정도의 비중을 차지하는지 보여주기 때문에 주택의 매매시장과 임대시장을 연결해서 이해하는 데 활용할 수 있습니다. 전세가율이 높으면 매매가격과 전세가격의 차이가 작고, … 더 읽기
부동산 투자성과를 이야기할 때 흔히 “얼마를 투자해서 얼마를 벌었는가”를 기준으로 수익률을 계산합니다. 그런데 대출을 활용한 부동산에서는 어떤 금액을 투자금으로 보느냐에 따라 수익률이 크게 달라질 수 있습니다. 5억 원짜리 부동산에서 연간 2,000만 원의 이익이 발생했다고 가정해 보겠습니다. 부동산 가격 5억 원을 기준으로 보면 수익률은 4%입니다. 반면 투자자가 자기 돈 2억 원을 투입하고 나머지 3억 원을 대출로 … 더 읽기
월세를 받는 부동산의 수익성을 판단할 때 가장 먼저 떠올리는 숫자는 임대료입니다. 매달 100만 원의 월세를 받을 수 있는 부동산이라면 1년에 1,200만 원의 임대수입이 발생하기 때문에 안정적인 현금흐름을 만드는 자산처럼 보일 수 있습니다. 그러나 연간 임대료가 같더라도 부동산을 얼마에 매입했는지에 따라 투자성과는 크게 달라집니다. 여기에 공실과 수선비, 각종 관리비용처럼 실제 보유과정에서 빠져나가는 돈까지 반영하면 투자자가 손에 … 더 읽기
같은 만기의 채권이라도 국채와 회사채의 금리는 서로 다르게 형성됩니다. 예를 들어 3년 만기 국채금리가 연 3%인데 비슷한 만기의 회사채는 연 4.5%의 수익률로 거래될 수 있습니다. 회사채의 금리가 더 높은 이유를 단순히 기업이 더 많은 이자를 지급하기 때문이라고만 이해하면 채권시장의 중요한 부분을 놓치게 됩니다. 투자자는 국채와 비교해 회사채에서 추가로 부담해야 하는 신용위험과 유동성, 시장의 불확실성 등에 … 더 읽기
경제 뉴스에서 금리 이야기가 나올 때 단기금리와 장기금리가 서로 다른 방향으로 움직이는 모습을 자주 볼 수 있습니다. 기준금리가 그대로인데 장기 국채금리가 먼저 내려가기도 하고, 기준금리 인하가 예상되는 상황에서도 일부 채권금리는 오히려 상승하기도 합니다. 금리는 하나의 숫자로 움직이지 않기 때문입니다. 채권의 만기에 따라 시장에서 형성되는 금리가 서로 다르고, 그 차이에는 현재의 통화정책뿐 아니라 미래의 경기와 물가, … 더 읽기
채권가격은 시장금리가 변할 때 반대 방향으로 움직이는 특성을 가지고 있습니다. 금리가 상승하면 기존 채권의 가격은 하락하고, 금리가 내려가면 기존 채권의 가격은 상승하는 것이 기본적인 구조입니다. 그렇다면 금리가 1%포인트 움직였을 때 채권가격은 정확히 얼마나 변할까요? 같은 금리 변화가 발생하더라도 모든 채권의 가격이 동일한 비율로 움직이지는 않습니다. 만기와 표면금리, 시장수익률, 현금흐름의 시점 등에 따라 가격 민감도가 달라집니다. … 더 읽기