부동산 투자성과를 이야기할 때 흔히 “얼마를 투자해서 얼마를 벌었는가”를 기준으로 수익률을 계산합니다. 그런데 대출을 활용한 부동산에서는 어떤 금액을 투자금으로 보느냐에 따라 수익률이 크게 달라질 수 있습니다. 5억 원짜리 부동산에서 연간 2,000만 원의 이익이 발생했다고 가정해 보겠습니다. 부동산 가격 5억 원을 기준으로 보면 수익률은 4%입니다. 반면 투자자가 자기 돈 2억 원을 투입하고 나머지 3억 원을 대출로 … 더 읽기
월세를 받는 부동산의 수익성을 판단할 때 가장 먼저 떠올리는 숫자는 임대료입니다. 매달 100만 원의 월세를 받을 수 있는 부동산이라면 1년에 1,200만 원의 임대수입이 발생하기 때문에 안정적인 현금흐름을 만드는 자산처럼 보일 수 있습니다. 그러나 연간 임대료가 같더라도 부동산을 얼마에 매입했는지에 따라 투자성과는 크게 달라집니다. 여기에 공실과 수선비, 각종 관리비용처럼 실제 보유과정에서 빠져나가는 돈까지 반영하면 투자자가 손에 … 더 읽기
같은 만기의 채권이라도 국채와 회사채의 금리는 서로 다르게 형성됩니다. 예를 들어 3년 만기 국채금리가 연 3%인데 비슷한 만기의 회사채는 연 4.5%의 수익률로 거래될 수 있습니다. 회사채의 금리가 더 높은 이유를 단순히 기업이 더 많은 이자를 지급하기 때문이라고만 이해하면 채권시장의 중요한 부분을 놓치게 됩니다. 투자자는 국채와 비교해 회사채에서 추가로 부담해야 하는 신용위험과 유동성, 시장의 불확실성 등에 … 더 읽기
경제 뉴스에서 금리 이야기가 나올 때 단기금리와 장기금리가 서로 다른 방향으로 움직이는 모습을 자주 볼 수 있습니다. 기준금리가 그대로인데 장기 국채금리가 먼저 내려가기도 하고, 기준금리 인하가 예상되는 상황에서도 일부 채권금리는 오히려 상승하기도 합니다. 금리는 하나의 숫자로 움직이지 않기 때문입니다. 채권의 만기에 따라 시장에서 형성되는 금리가 서로 다르고, 그 차이에는 현재의 통화정책뿐 아니라 미래의 경기와 물가, … 더 읽기
채권가격은 시장금리가 변할 때 반대 방향으로 움직이는 특성을 가지고 있습니다. 금리가 상승하면 기존 채권의 가격은 하락하고, 금리가 내려가면 기존 채권의 가격은 상승하는 것이 기본적인 구조입니다. 그렇다면 금리가 1%포인트 움직였을 때 채권가격은 정확히 얼마나 변할까요? 같은 금리 변화가 발생하더라도 모든 채권의 가격이 동일한 비율로 움직이지는 않습니다. 만기와 표면금리, 시장수익률, 현금흐름의 시점 등에 따라 가격 민감도가 달라집니다. … 더 읽기
대출을 알아볼 때 금리와 함께 반드시 선택해야 하는 조건이 대출 만기입니다. 같은 금액을 같은 금리로 빌리더라도 10년 동안 상환하는 것과 30년 동안 상환하는 것은 월 원리금과 최종적으로 부담하는 총이자에서 큰 차이를 만듭니다. 대출기간을 길게 설정하면 매달 갚아야 하는 원금이 여러 기간으로 분산되면서 월 상환액을 낮출 수 있습니다. 당장의 현금흐름에는 여유가 생기지만 그만큼 대출잔액이 오랫동안 남아 … 더 읽기
같은 금액을 같은 금리로 대출받더라도 어떤 방식으로 원금을 갚느냐에 따라 매달 납부하는 금액과 전체 대출기간 동안 부담하는 이자가 달라집니다. 대표적인 대출 상환방식이 원금균등상환과 원리금균등상환입니다. 두 방식 모두 대출기간 동안 원금과 이자를 갚는다는 점은 같지만 상환금액이 만들어지는 구조에는 차이가 있습니다. 원금균등상환은 매달 동일한 원금을 갚기 때문에 시간이 지날수록 이자가 감소합니다. 원리금균등상환은 원금과 이자를 합친 월 상환액이 … 더 읽기
1,000만 원을 투자해 1년 뒤 1,050만 원이 되었다면 수익률은 5%입니다. 계좌에 표시되는 금액만 보면 자산이 분명히 증가했습니다. 그런데 같은 기간 물가가 4% 상승했다면 실제 투자성과도 5%라고 평가할 수 있을까요? 투자를 통해 돈의 숫자는 5% 늘었지만 상품과 서비스의 가격도 함께 상승했습니다. 투자 전보다 구매할 수 있는 재화의 양이 얼마나 증가했는지를 기준으로 보면 실제 자산의 성장폭은 5%보다 … 더 읽기
5억 원짜리 부동산을 구입하기 위해 반드시 현금 5억 원을 모두 가지고 있어야 하는 것은 아닙니다. 자기자본 2억 원과 대출 3억 원을 이용해서도 5억 원의 자산을 보유할 수 있습니다. 이처럼 자신의 자본에 부채를 더해 더 큰 규모의 자산에 투자하는 방식을 레버리지(Leverage)라고 합니다. 부동산 투자에서 대출이 많이 활용되는 이유 중 하나는 적은 자기자본으로 더 큰 자산을 보유할 … 더 읽기
아파트 가격이 5억 원이고 LTV가 60%라면 3억 원까지 대출을 받을 수 있다고 생각하기 쉽습니다. 그렇다면 나머지 2억 원만 준비하면 주택을 구입할 수 있는 것일까요? 실제 주택담보대출은 이보다 복잡합니다. LTV는 주택가격 대비 담보대출의 비율을 보여주는 지표이지만 실제 대출 가능금액은 소득과 기존 부채, DSR, 금융기관의 심사조건 등 다양한 요소의 영향을 받을 수 있습니다. 주택을 구입할 때 발생하는 … 더 읽기